Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, le propriétaire a des obligations vis-à-vis du nouvel acquéreur ou du nouveau locataire. En effet, il se doit d’informer ces derniers sur l’état du logement de la manière la plus transparente possible. Mais des propriétaires peu scrupuleux omettent délibérément de communiquer certaines informations pour conclure la transaction, au grand damne du futur acquéreur ou du nouveau locataire.
C’est pourquoi le gouvernement a imposé des mesures pour contraindre les propriétaires à exposer tous les détails relatifs au bien immobilier. Parmi les réformes adoptées, on retrouve l’État des Risques et Pollutions ou ERP. Mais l’exécutif a récemment introduit une nouvelle mesure : le diagnostic ENSA.
Qu’est-ce qu’un ENSA ?
Depuis le 1er juin 2020, il a été décrété qu’un propriétaire doit obligatoirement présenter dans un document les nuisances sonores auxquelles sont exposées un bien immobilier et l'ajouter au Dossier de Diagnostic Technique, ou DDT, au même titre que l’ERP. Dans les détails, cette nouvelle loi stipule que le propriétaire doit faire un diagnostic ENSA, pour État des Nuisances Sonores et Aériennes, lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. En vous rendant sur france-erp.com, vous pourrez obtenir davantage de détails sur cette nouvelle procédure. Cette nouvelle loi a été introduite après de nombreuses études scientifiques aient prouvé que les bruits aériens pouvaient avoir des effets néfastes sur la santé mentale et physique d’un individu.
Face à ces risques, le gouvernement impose aux propriétaires d’informer le nouvel acquéreur ou le nouveau locataire sur les éventuelles conséquences des nuisances sonores aériennes en séjournant dans un logement donné. À l’instar de l’ERP, l’ENSA doit être inclus dans le DDT et être fourni au moment de conclure un contrat de vente ou de bail.
Hormis les risques sur la santé, ce document permettra à un potentiel nouvel acquéreur de faire une estimation du montant des travaux nécessaires pour améliorer l’isolation sonore du bien immobilier.
Comment sont présentés les risques dans l’ENSA ?
Le diagnostic ENSA recense les aéroports et aérodromes connus, qu’ils soient privés ou publics. On mesure ensuite la distance séparant un bien immobilier de ces lieux sources de nuisances sonores. Cette distance de séparation permettra de calculer l’intensité du bruit et d’obtenir les risques liés aux nuisances sonores occasionnées par ces aéroports ou aérodromes sur un logement donné.
Après le calcul du niveau d’exposition d’un logement aux nuisances sonores aériennes, la propriété est classée dans une zone A, B, C ou D, chaque catégorie correspondant à une intensité sonore mesurée en Lden. Ces zones sont identifiées dans le Plan d’Exposition au Bruit ou PEB. À noter que les résultats varient en fonction de la localisation géographique d’un bien immobilier. Ainsi, les conséquences du PEB seront différentes à Paris et Lyon par exemple.
Les sanctions en cas de manquement
À l’instar de l’ERP, si un propriétaire omet de présenter le diagnostic ENSA à un nouvel acquéreur ou un nouveau locataire, il s’expose à des sanctions. En effet, le propriétaire pourrait avoir à s’acquitter d’une pénalité de 300.000 euros assortie d’une peine de prison pouvant aller jusqu’à 2 ans. La sanction dépendra de la gravité des incidents et du fait que le propriétaire ait volontairement ou non omis de fournir le diagnostic ENSA.
Dans le cas d’une vente immobilière, le nouvel acquéreur pourra saisir le tribunal pour annuler la transaction sans avoir à verser une compensation ou à demander une réduction du prix de vente. Il pourra également réclamer des indemnités.
En cas de manquement lors d’une location immobilière, le nouveau locataire peut aussi faire appel à la justice pour annuler le contrat de bail ou exiger une baisse du loyer.
Le propriétaire n’est pas le seul à s’exposer à des sanctions. En effet, le notaire chargé du dossier immobilier risque également des poursuites judiciaires. Ce dernier pourrait aussi se voir infliger une sanction de 300.000 euros, plus une peine de prison de 2 ans. Le nouvel acquéreur pourra aussi le poursuivre en justice pour exiger des dommages et intérêts.
Choisir le bon expert
Le formulaire de l’ENSA est téléchargeable en ligne. Le propriétaire peut le remplir lui-même, mais il est recommandé de confier cette tâche à une société spécialisée. Veillez également à utiliser le dernier modèle validé par les autorités gouvernementales. Dans le choix de votre expert immobilier, il est aussi conseillé de ne pas confier le traitement du diagnostic ENSA à la personne ou enseigne qui a effectué le diagnostic ERP.
En effet, même si ces 2 documents présentent des similarités, il n’en reste que ce sont des procédures différentes. Ainsi, optez toujours pour une société spécialisée dans l’ENSA pour cette tâche, au risque d’avoir un document incomplet et de s’exposer à des sanctions. Qui plus est, en vous accompagnant d’un expert en la matière, vous bénéficierez d’un gain de temps considérable et vous pouvez gérer vos documents plus facilement.